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金地88亿拍出上海年内总价地王 疯狂仍在外环外

时间:2016-07-28 12:49来源:未知 作者:admin 点击:
在经历虹口凉城单价地王的理性拍卖过后,上海土地拍卖市场再度陷入疯狂,而疯狂的依然是在外环外。 7月27日,上海迎来了2016年内最大的一幅宅地出让,共有23家房企参与浦东新区祝桥镇地块的竞拍,最终被金地以88亿元总价拍下,溢价率286%,楼板价33023元/平

  在经历虹口凉城单价地王的理性拍卖过后,上海土地拍卖市场再度陷入疯狂,而疯狂的依然是在外环外。

  7月27日,上海迎来了2016年内最大的一幅宅地出让,共有23家房企参与浦东新区祝桥镇地块的竞拍,最终被金地以88亿元总价拍下,溢价率286%,楼板价33023元/平方米;如果剔除公共设施,保障型住房及自持部分,可售部分楼板价41572元/平方米。

  经历400余轮竞拍

  此次出让的祝桥镇中心区G-10地块位于浦东新区祝桥镇,占地面积140252.5平方米,容积率1.9,起拍总价228107万元,起拍楼面价为8560元/平方米。根据今年土地出让计划,该幅地块也是今年截至目前上海出让面积最大的一幅住宅用地。

  竞争相当激烈,包括仁恒、保利地产、建发、大名城、招商、世茂、龙湖、中铁、陆家嘴、平安不动产、新城、卓越、绿都、融创、融信、合景泰富、万科、正荣、中骏、金地、旭辉、葛洲坝、保集+弘久集团等在内的23家房企参与了竞拍。

  拍卖现场气氛和当天近40℃的高温一样火热,从上午9点30分开始,该地块毫无悬念地进入了拉锯战。地价从22亿多一路推高,拍卖师开始要求100万加一次,后来快进到200万加一次,但还是太慢了,又推进到500万加一次。当有开发商叫出77亿时,现场一片嘘声。随后,有人直接跳价到80亿时,现场突然鸦雀无声。随后大多数房企退出,只剩下两三家房企以1000万的加价幅度继续竞价。

  最终,在历经2个半小时、400余轮报价后,金地以88亿的价格夺得该地块。尽管这块地在寸土寸金的上海土地市场上堪称巨无霸,但这块地的建设要求却因为临近浦东机场而比一般宅地更高:该地块规划限高45米,保障型住房5%,全装修比例30%,中小套型比例60%,要求15%住宅自持。由此可见,留给金地进行规划改动的可能性非常小。

  央企竞价有所收敛

  据公开信息,2016年6月,金地集团实现销售金额97亿,同比升44%,销售放量显著,同环比均大幅上升;2016年上半年实现销售金额440亿,同比升107%。良好的业绩,使得金地在近期长三角土地市场异常“豪气”,就在拿下浦东祝桥地块的前一天,金地刚以超过300%的溢价率拿下嘉兴的一块纯宅地,总价5 宝马会全讯网.04亿元。

  细看本次竞拍的房企名单不难发现,万科、融创、龙湖、世茂、金地等这些算是老牌房企,在上海有着丰富的项目开发经验,但这几家房企在上海土拍市场都已经很久没有拿到过地了,亟须补仓,否则都面临断档的风险。事实上,世茂已经出现了项目断档,而融创也即将项目断档。

  而正荣、葛洲坝、融信等这类新进入上海的房企,尽管进入时间比较短,但都制定了上海销售百亿计划。业内人士认为,对于这些房企来说,阻碍百亿计划最大的障碍并不是资金,而是土地。倘若没有土地,这些房企冲击百亿计划基本是镜中花水中月。

  相比于以往的土地拍卖,本次参与竞买的央企在这场土拍中显得较为理性。有业内人士对记者表示,上海上半年出让的土地被央企抢走不少,接下来可以出让的土地越来越少,老牌房企土地储备严重不足,新进房企野心勃勃。而本次参与土地竞拍的央企并没有之前那么多,竞价决心也不强。联想之前业界所说的国资委对央企进行过内部喊话,从本次看,央企抢夺“地王”的情况有所收敛,其他房企也可以更大决心参与土地市场竞价。

  面粉再次贵过面包

  本次拍卖的地块不同于之前出现的周浦、宝山、松江“地王”,周边并没有大量在建或在销项目。细看之下,目前板块内在售楼盘只有东方鸿?园一个尾盘项目 太阳城网,目前售价为3万元/平方米。一些业内人士对祝桥镇甚至戏称为无地铁、无规划、无配套的“三无地块”。在这样的情况下,祝桥此次拍出如此高昂的地价该如何解读?

  上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏表示,祝桥地块拍出面粉比面包贵的价格在意料之中。伴随土地供应郊区化,上半年郊区多幅土地都诞生了新地王,祝桥尽管位于远郊,但依托中国商飞制造基地的产业配套,未来10-15年,祝桥民用航空产业集群将带来1000亿元人民币以上,届时人口超过50万,将带来对住房需求递增。另外,伴随周浦、新场等板块房价的增长,祝桥目前房价处于相对低位,有利于吸引周边人群置业。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,该地块受浦东机场、自贸区浦东机场片区、迪士尼乐园等辐射,总体上被看好,地价居高但依然值得开发,这和未来祝桥整个开发节奏加快等有关系;缺点在于在浦东机场附近,改规划等可能会比较困难。

  申万宏源高级分析师李虹认为,目前上海楼市可供销售库存不足五个月,已经属于库存紧张状态。在良好的销售预期下,土地市场的发烧不难理解。但应该警惕的是,土地价格并非影响房企业绩的最重要因素,过往楼市低谷皆证明,信贷政策对于房企的可持续发展有着举足轻重的作用。在中央已经明显注意到楼市泡沫,一线城市努力控制房价上涨速度的大背景下,房企需要对资金链进行维护,以防止市场环境突变时,抗击风险能力不足。(记者 李虎) (责任编辑:admin)

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